澳洲父母如何传承房产

一、 问题的差异

在中国，父母习惯于在子女步入婚姻殿堂前，为其购置房产并登记于子女名下，以此确保房产作为婚前财产，避免在婚姻出现问题时被分割。然而，这种做法并非全球通行。

让我们通过一个具体案例来分析：张先生和张太太的女儿持有澳大利亚国籍，目前居住在澳洲。尽管未婚，她已与伴侣同居并育有一子。张先生夫妇在悉尼购置了一套海边别墅，旨在退休后享受澳洲生活，并希望女儿在他们去世后继承房产。目前，房产登记为张先生与女儿共同共有。

从资产保护的角度来看，张先生夫妇的这一决策可能带来哪些风险？如果他们意识到这些风险并希望变更产权所有权人，会面临哪些挑战？这涉及到澳大利亚的房地产法、婚姻家庭法和税务法等多个法律领域。

二、澳大利亚房地产法解析

在澳大利亚，房产所有权可以通过两种形式存在：共同共有（joint tenancy）和按份共有（tenancy in common）。

共同共有意味着房产所有权由两人共同持有，通常适用于夫妻关系。在一方去世时，房产会自动转移至另一方，且不能通过遗嘱进行继承。只有当一方去世后，另一方完全拥有房产，才能通过遗嘱进行继承。

按份共有则允许各方根据特定比例共同持有房产，例如夫妻可以按照50%：50%的比例持有。各方可以自由处置自己的份额，也可以通过遗嘱安排继承。

案例中的风险在于，张先生和女儿以共同共有的形式持有房产。如果张先生去世，女儿将自动获得全部房产，而房产不会作为遗产进行分配。即使张先生在遗嘱中指定张太太继承其所有财产，张太太对房产也没有继承权。如果张太太希望主张权利，她可能需要通过法律途径来证明房产属于夫妻共同财产，这不仅耗时且成本高昂，且结果不确定。

三、澳大利亚婚姻家庭法解析

与中国市场不同，澳大利亚法律承认并保护事实婚姻（de facto relationship）。如果伴侣同居超过两年，就可能被认定为事实婚姻。在分手时，一方可以主张分割另一方的财产。澳大利亚法院会根据家庭贡献等因素来分割财产。

此外，即便签署了《婚前财产协议》，澳大利亚法院也可能认为该协议对婚前财产的归属没有约束力，因为随着时间的推移，共同生活和家庭支出可能导致财产的混同。

案例中的风险在于，女儿已与伴侣同居并育有一子。如果双方分手，伴侣可能有权主张分割女儿名下的房产。这一点张先生最初的构想会完全不同。

四、澳大利亚房产转让的税务考量

如果张先生现在想要将房产的产权人变更为张先生和张太太，他们可能需要支付高额的印花税。

因此，在购买澳大利亚房产时，建议将房产登记为张先生和张太太的共同共有或按份共有。这样，房产在他们名下，女儿的婚姻或事实婚姻关系的变化不会影响房产。同时，澳大利亚没有遗产税，自住房享有税务优惠，平时不需要缴纳土地税，在出售房屋时也无需支付资本利得税。

最后，虽然个例不能代表全部，但是张先生夫妇的事情也给了我们一点小小的“震撼”。一些事情的最终发展可能不是按照我们最初设计的剧本发展。因此在购买澳大利亚房产之前，进行适当的架构设计至关重要。如果张先生夫妇希望在澳大利亚购买房产，用于养老，并在去世后传给女儿，他们可以考虑通过家庭信托持有资产。家庭信托在税务上具有灵活性，在资产保护方面也非常有效。即使张先生破产，债权人也不能追索家庭信托下的资产，这比将房产登记在张先生和张太太名下更安全。

因此聘请一位有经验的律师就显得特别重要，告诉你的诉求，然后房产律师会给到你最优解决方式。