海外租房 如何避免纠纷？

澳大利亚华人律师沈寒冰告诉法晚记者，中国学生在租房的时候会遇到一些纠纷。比如可能会遇到二房东骗租客的押金的情况，或者骗子以虚假房源骗取租金然后逃之夭夭的情况等等。留学生在租房时应仔细确认合同，查看对方是否具有分租权。而在交付房租时，澳大利亚法律规定四周房租的押金是不能给房东的，而应存在相关的政府部门机构进行管理。

此外，沈寒冰也提醒中国留学生，碰到问题双方要克制。情绪控制不好，很容易酿成刑事犯罪。

据今日悉尼报道，中国留学生自曝遭澳大利亚房东打伤面部，致眼角流血。该留学生回忆起当时的情景说，“他突然一拳打在我眼镜上，镜片划伤了我眼睛。”涉事房东却表示，是留学生自己意外撞伤，“他想碰瓷我”。

对于房东提出的“碰瓷”指控，这名中国留学生严词否认。双方最终都表态，“一切等法庭来判决”。据悉，庭审将于1月18日举行。

双方说法

留学生：房东想赶人

据报道，留学生尤金（Eugene）解释说，他与房东彼得的租约有效期至1月底，近期房东彼得带人看过他房间，他怀疑彼得想将他赶走后与新租客签长租合约。

“上周四提出要杀虫，要求我打扫卫生，我因为平时要上学和打工，就说希望周末打扫。”留学生说，没想到第二天回家，他发现房间已经打扫了，并且房东告诉他要收50美元(1美元约合6.5元人民币)清洁费，并要求他立刻搬走。

留学生说，当时，房东在电话里一直用脏话骂他，因为彼得就住留学生尤金楼上，很快两人就开始当面对质。

尤金回忆称，整个过程中房东一直在骂他，希望他立刻搬走，但尤金明确拒绝了。“彼得突然一拳打在我眼镜上，镜片碎后划伤了我眼睛。”

从照片上看，尤金眼部流血，顺着面颊往下淌。遭袭后的尤金准备打电话报警，不过，“房东不但没有道歉，还在继续威胁我，想抢我报警的电话。”

从双方事后的聊天记录来看，尤金的文字表述较为客气。即便受伤，也一直使用“您”的尊称。尤金随后表示，需要前往医院处理伤口，出门之后他立刻前往警局报了警。

房东：伤是他自己撞的

报道称，目前尤金已经搬到新的住所，“因为警察建议我不要继续住，怕房东会对我不利。”

房东彼得说，自己并未动手袭击尤金，照片上的伤是尤金自己撞到了门框上，弄碎了眼镜导致镜片划伤了眼睛。

在彼得看来，是他向尤金收取的50美元清洁费激怒了尤金，在两人发生口角后尤金先动手推搡了他。报道认为，尤金的所作所为完全是在“碰瓷”。

对于彼得提出的“碰瓷”指控，尤金严词否认。双方最终都表态，“一切等法庭来判决”。据悉，庭审将于1月18日举行。

律师解读

可找澳公平贸易委员会仲裁

 澳大利亚最大的华人律师行AHL首席律师、澳大利亚最高法院出庭律师沈寒冰接受《法制晚报》采访时表示,在这一案件中，必须把刑事责任和民事责任分开。

这起案件从律师分析的角度，会分割来看。举例来说，法律上规定任何人没有任何权利可以辱骂或者殴打他人。所以首先这是个刑事案件。A辱骂了B，B说A是碰瓷。这时候就需要报警，让警察来区别到底是A打了B，还是B打了A。如果警察当时的判断是A打了B。如果B的检察官在法庭上没有办法证明A有罪，那么A就成功脱罪。这一案件就结束了。因为刑事案件如果要证明有罪的门槛很高，至少要证明75%以上，所以要证明有罪是比较困难的。

第二，如果B感觉到被A打了，心理不平衡，要进行民事的索赔。而此时，B只能自己掏钱找律师起诉A进行民事案件的索赔。但是民事案件的赔付，英美法律里规定的是只要证明50%以上，案件就可以成立。

根据上述观点，沈寒冰说，回到本案，有关房东和房客的案件中，警察会有初步判断，警察如果确定起诉就可以起诉，如果刑事案件败诉就结束了。而如果被打的人心里不服气，可以直接请律师起诉房东，要求其进行人身伤害赔偿。

沈寒冰说，这类案件其实根本不用去找律师，因为律师的咨询可能就几百澳元，相比之下就不值得了。在澳大利亚有类似于中国消费者协会的组织，叫做澳大利亚公平贸易委员会，专门管辖房屋出租、商店，处理这些纠纷事务的。而这类纠纷的申请费用非常低，只有5澳元。

沈寒冰介绍，该委员会仲裁庭管理小纠纷，由仲裁庭来判决。而且法律规定由仲裁庭判决的东西如果要上诉只能上诉到州高等法院。因为州高等法院的上诉案件律师费价格会非常昂贵。因此，很多这样的小案子在公平贸易委员会的仲裁处就解决了，根本不用闹到法庭。

租房合同需仔细确认

《法制晚报》记者了解到，一般在澳洲留学期间租房分为两种情况，一是整租，二是分租。大部分留学生会选择分租的方式。

记者了解到，在澳大利亚租房常常遇到的纠纷有房东赶人和骗押金等情况。

而不管是哪种情况，房东要赶房客走必须要在有合同的前提下提前两个星期通知，更不允许房东把房客东西直接扔出屋外。遇到这种情况，请务必联系相关机构，比如维州就联系维州消费者事务署，这一机构的工作的其中一项就是“调解租户和房东之间的纠纷”。

此外，骗押金在澳洲租房圈已经不是新鲜事了，一般来说，他们有两种操作：多收押金，澳洲押金一般是4周的房租，但是有些房东会让你多交押金，以损坏物品为由不退还押金。

建议留学生在租房前，一定要和房东签订租房合同，并且房东只有将押金交至住宅租赁押金管理局，并提供一份填写完毕的《押金投管表》让你签字，还要编写状况报告，注明房屋的一般状况后，你才能把押金给他。另外千万记得，最好是转账，如果一定要现金交费，请一定要向房东索要收据，这样才有你的转账证明，以后如果发生什么事情就有了证据。

签完合同后便是交押金，澳洲租房的押金一般是两周或者四周的租金，押金不是给房东和中介，而是存在政府监管的基金户头上（住宅租赁押金管理局）的，租约到期后，这笔资金需要房东和房客双方签字后才能解冻。注意要索要押金收据以及押金存放在住宅租赁押金管理局的存放号码。然后预付租金，有的是一周，也有的是一个月或者半个月。在澳洲付租金一般都通过网上银行转账的方式，提醒同学们保存好转账记录，不建议现金支付。

律师建议

明确二房东有无分租权

沈寒冰告诉记者，中国学生在租房的时候会遇到一些纠纷。比如可能会遇到二房东骗租客的押金的情况。这些人通常从业主或是从中介手中把房子租下来以后，转租给别人。澳大利亚法律规定，租房要押四个星期的押金。这些二房东将房子租下来以后，再转租给其他，在房租租期到期的时候以各种各样的理由不给退钱。

还有一个情况是有一些人以假房子或者根本不存在的房子出租骗租金。

在澳大利亚，房子空置率基本很低，容易出现“一房难租”的情况。房屋少，租不到，这就让犯罪分子有了可乘之机。有些人借了一套房子，同时租给五六个人，然后逃之夭夭。这类案件比较多。

沈寒冰表示，因此留学生找二房东租房的时候，一定要看清楚他有没有分租权。也就是二房东在出租房的时候，所签的主合同上会明确写明二房东有没有分租权。此外，澳大利亚的一些州，比如西南威尔士州法律规定四周房租的押金不能给房东，而是应该存在政府监管的专门账户内。这一押金是政府控制的，绝对不能给房东。澳大利亚专门出这样的政策就是为了保护弱势群体。

沈寒冰说，在发生纠纷的时候，特别是年轻的孩子们很容易激动。情绪控制不好，很容易酿成刑事犯罪，虽然只是中小型的犯罪。所以留学生租房遇到问题需要保持克制。发生问题需冷静，应及时找律师解决。

律师支招

1.遇房东赶人怎么办？

房东要赶房客走必须要在有合同的前提下提前两个星期通知；

遇到房东把房客东西直接扔出屋外这种情况，请务必联系相关机构。

2.如何避免被骗押金？

一定要和房东签订租房合同；

确认二房东是否有分租权；

租房押金一般是4周的房租，交纳押金的方式最好是转账；

查看《押金投管表》，确认押金已交至住宅租赁押金管理局。

海外打拼的小伙伴们，世界太危险，租房需谨慎。遇到事情不要怕，可以联系澳洲最大华人律师行AHL法律进行咨询。