案例解读 | 疫情回国澳洲房产被陌生人占领。占山为王，贼喊捉贼，法律究竟怎么判？
2021-10-27 14:37:00
英国有一句关于法律坚定捍卫公民私有财产权的至理名言：即使是最穷的人，他在自己的小屋里也敢于对抗国王的权威。他的屋子可能很破旧，屋顶可能摇摇欲坠；风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，但是英国国王不能踏进这所房子，国王的千军万马也不敢跨过这间破房子的门一步。然而，疫情期间，留在中国、无法返澳的一对华人夫妇，却经历了颠覆他们认知的奇葩遭遇，好端端的私宅竟被陌生人强占，而且事后意外发现澳洲竟还真有相关的法律支持这类“非法入侵”的行为！
近两年来，一对华人夫妇，一直空置着他们位于墨尔本的住所。然而，匪夷所思的事发生了，有一天他们被邻居告知，一名陌生的白人男子已将他们的住所占为己用。该名男子自说自话地更换了门锁、车库卷帘门上的电源以及远程遥控系统，并将他的奔驰车停在车库里。房屋的一扇窗户也被打破了，目的是为了方便他的宠物小猫进出房子到户外活动。不仅如此，该名白人男子还在这栋房子的门上煞有介事地贴上公告，声称他拥有房子的专属独占权，已入住该物业。他在公告上声称自己正在行使普通法赋予他的权利来占用该房屋。他写道：“这些权利赋予了居住者将他人排除在外，得以安静地享受该房产的权利。”
他甚至规定，任何未经他许可进入该物业的人将会“构成非法侵入”，并面临罚款或高达6个月的监禁惩罚。公告上还写着：“根据占用人的法律责任，占用人是在积极地维护该房产。” 公告上不仅有该男子的签名，还详细说明了他的出生日期和护照号码，然后是另一个人作为见证人的签字。
最初警方接到报警后，表示偷住空屋的人未经授权的占用行为并不算违法，警方对此无能为力，而且这看上去不像坏人所为，那名男子似乎在帮着搞房屋院子的装修，建议屋主尝试与其谈判租赁协议。警方的表态使这对老夫妻百思不得其解，令整件事变得更加摸不着头脑。于是，这对华人夫妇联系了律师，律师从法庭获得法院令，随后警方出警才终于把那人赶走了。然而，强占房子的人对房屋的损坏已高达数千澳元，并已经把屋内的红木家具全数变卖，把房间搞得非常乱，垃圾遍地。屋主夫妇正在考虑对其提起民事诉讼。根据维多利亚州的相关法律，如果一个人连续占用房产长达15年，他可以根据 Adverse Possession Law（逆向占有法）主张对该房产的所有权。逆向占有是一项允许土地所有权转让的原则，指的是：如果土地所有权人以外的人拥有土地一段时间，并且土地的合法所有者不反对其占有该土地，那么占用者就可以实现对该土地的逆向占有，各个司法管辖区规定了不同长短的时间段。
基于逆向占有的所有权转让无需支付任何金钱或交换代价，申请转让的人只需要为转让土地的行政流程支付一些费用。此外，《诉讼时效法》第8条规定：一个人在获得诉讼权15年后不能收回土地。
也就是说，假如有人逆向占有一块土地长达30年，原先的业主不再有权对土地的合法所有权提出索赔。通过逆向占有的原则声称拥有土地所有权的人，必须证明他们在连续15年期间享有对土地的实际的、公开的以及具有排他性的未经授权的使用。占有不得是秘密进行或通过武力进行的，但是合法所有人对逆向占有的知情与否是无关紧要的。
逆向占有人必须表明他们占有土地的意图，主要的具有意图的指标包括：在土地上设立围栏，支付费用，在土地上进行建造行为、种植树木、农作物或饲养牲畜，将房屋出租给他人，等等。然而，逆向占有人是否真正具有占有土地的意图，还需根据案件的具体情况、土地的特点和逆向占有人的情况来进行判断，例如仅仅允许动物吃草或者儿童在地上玩耍，可能并不足以表明其拥有占有土地的意图。房屋真正的所有者可以通过驱逐逆向占有人并重新进入该土地、拒绝逆向所有者的占有行为或者启动恢复土地的程序，从而破坏逆向占有者的占有企图。疫情期间，对于那些被困海外、无法检查自己房产的业主而言，遇到这种麻烦问题是所有人都不想看到的，因此建议房屋业主聘请房产经纪人或者让居住在澳洲的家人朋友定期检查您的房产，以免除后患。
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